• Roda Feraru

Bail commercial et crise sanitaire: aménagements apportés au paiement des loyers et charges

Dernière mise à jour : mars 3

Les aménagements qui ont été apportés pendant la crise sanitaire en matière de paiement des loyers commerciaux.



Bon nombre de locataires commerciaux ont subis des restrictions pendant la crise sanitaire liée au COVID-19, et certains en subissent encore. Ces locataires s’interrogent légitimement sur les modalités de paiement de leurs loyers et charges. Des aménagements ont été apportés pendant cette période particulière, par le biais de mesures exceptionnelles mises en places par le gouvernement, qui seront présentées ici.

Un autre article détaillera l’application par les tribunaux de principes et dispositions de droit commun qui ont permis, à certains locataires, d'éviter les sanctions liées au non-paiement de leurs loyers commerciaux pendant la période de confinement.





1. Les mesures exceptionnelles prises par le gouvernement




Des mesures exceptionnelles ont été prises concernant le paiement des loyers et charges des locataires commerciaux devenus exigibles pendant la crise sanitaire liée au COVID-19.

Il convient toutefois de garder à l’esprit que ces mesures ne permettent aucunement l’exonération du paiement des loyers et charges mais simplement la neutralisation des effets du non-paiement. Les loyers et charges appelés pendant la période de crise sanitaire restent donc dus.

L’ordonnance n°2020-316[1] met en place certaines mesures spécifiques qui ne sont pas d’application générale. En effet, il est précisé que seules sont éligibles « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 ».

L’ordonnance n°2020-317[2], à laquelle l’ordonnance n°2020-316 fait renvoi, renvoie elle-même au décret n°2020-371[3], lequel précise la liste des personnes éligibles à ces dispositions spéciales :


« Le fonds mentionné par l'ordonnance du 25 mars 2020 susvisée bénéficie aux personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, ci-après désignées par le mot : « entreprises », remplissant les conditions suivantes :

1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;

2° Elles n'ont pas déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;

3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;

4° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;

5° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois ;

6° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros;

7° Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ;

8° Lorsqu'elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 3°, 4° et 5° ;

9° Elles n'étaient pas, au 31 décembre 2019, en difficulté au sens de l'article 2 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité.

Les entreprises exerçant des activités dans le domaine de la transformation et de la commercialisation des produits agricoles ne peuvent céder, en tout ou partie, à des producteurs primaires les aides prévues aux articles 3 et 4.

Dans le présent décret, la notion de chiffre d'affaires s'entend comme le chiffre d'affaires hors taxes ou, lorsque l'entreprise relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, comme les recettes nettes hors taxes. »

Pour les personnes éligibles précitées, les dispositions dérogatoires fixées par l’ordonnance n°2020-317 sont les suivantes :

« Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.


Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

La période visée est celle débutant le 12 mars 2020 et s’achevant deux mois après la cessation de l’état d’urgence, lequel a pris fin le 10 juillet 2020, de sorte que la période visée s’achève le 10 septembre 2020.

Il en résulte que, pour les personnes éligibles, les loyers et charges qui seraient dus entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020 ne sont pas susceptibles de faire l’objet de pénalités de retard ni de sanction au titre de la clause résolutoire. Les montants restent en revanche dus.

[1] Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 [2] Ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation [3] Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation


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